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中糧置地結(jié)合自身經(jīng)營管理實際，系統(tǒng)思考、深入研討，制訂了以“強化管理，系統(tǒng)提升，做深做精，持續(xù)發(fā)展”為主題的管理提升活動工作方案，狠抓“全生命周期運營管理”，不斷強化管理基礎(chǔ)，向管理提升要效益。

一、中糧置地發(fā)展概況

作為中糧集團旗下唯一的地產(chǎn)酒店運營管理平臺，中糧置地一直秉承精耕細作的高質(zhì)量作業(yè)，過去的中糧置地往往以中高端物業(yè)開發(fā)為主，公司相對行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)的短板是周轉(zhuǎn)速度稍慢，也導致銷售利潤率偏低。管理提升活動中，中糧置地通過借鑒、消化、吸收行業(yè)先進企業(yè)經(jīng)驗，建立“七橫七縱”運營體系和全生命周期計劃體系，即全價值鏈、全生命周期計劃運營管理體系，覆蓋了高端酒店、城市綜合體及住宅產(chǎn)品開發(fā)的7個階段及7個專業(yè)。該體系以目標管理責任書為載體，通過系統(tǒng)思考，統(tǒng)籌策劃(定位、產(chǎn)品和運營策劃)，明確項目定位、產(chǎn)品設(shè)計、目標成本及項目全生命周期、全價值鏈開發(fā)的總控計劃，預先確定每一個節(jié)點的時間安排，強化項目全生命周期的動態(tài)管理，提高周轉(zhuǎn)速度和運營質(zhì)量。

二、全生命周期管理理念的內(nèi)涵和特點

中糧置地提出，全生命周期管理理念就是在項目規(guī)劃初始階段從社會、環(huán)境、人性、經(jīng)濟的角度考慮產(chǎn)品壽命歷程的所有環(huán)節(jié)的相互影響和項目綜合性能的狀況。房地產(chǎn)開發(fā)項目一般周期較長、投資額大、涉及環(huán)節(jié)多，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能用孤立、單一的封閉視野去看待開發(fā)過程中的每一個環(huán)節(jié)，需要從項目全生命周期的角度進行全局性、系統(tǒng)性的思考。全生命周期管理的特點在于從項目的早期階段就開始考慮其發(fā)展全過程中可能出現(xiàn)的問題，從而進行項目全過程的統(tǒng)籌。房地產(chǎn)項目的全生命包括從立項論證開始，經(jīng)過投資決策、土地獲取、前期手續(xù)辦理、規(guī)劃設(shè)計階段、項目建設(shè)階段以及租售及物業(yè)管理階段的整個過程，這些過程前后貫通，緊密相連，形成了房地產(chǎn)全生命周期的價值鏈。

三、全生命周期管理實施案例

以中糧置地試點項目“深圳鴻云”項目為例，通過實施全生命周期管理，“深圳鴻云”項目從獲得建筑施工許可證到竣工驗收備案僅用400多天，較實施全生命周期管理之前工期縮短7個月。通過全生命周期管理大大縮短了項目的建設(shè)周期，有效地提高了公司資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,“深圳鴻云”項目最終銷售凈利率達到26%，IRR達到74%，均高于最初設(shè)定的目標。

四、全生命周期管理理念的運用與推廣

隨著全生命周期管理水平的不斷提升，中糧置地的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率正在逐步提高，這非常有利于改善整個企業(yè)的資本運營狀況，提升企業(yè)盈利能力。為此，中糧置地計劃在全國各業(yè)態(tài)36個地產(chǎn)項目開發(fā)中繼續(xù)堅決執(zhí)行全生命周期管理，從而提高中糧置地整體的項目管理效率。

同時，中糧置地還在努力學習標桿企業(yè)管理經(jīng)驗，取長補短，繼續(xù)以目標管理責任書為載體，全面推行運營計劃和目標管理，分級分層，對項目里程碑節(jié)點計劃做到抓一級、控一級、看一級；通過建立更加系統(tǒng)、科學的全生命周期開發(fā)標準，制定持續(xù)提升方案和具體措施并落實；通過建立高效的溝通監(jiān)督機制以及有效地績效考核機制不斷完善全生命周期計劃體系，提升全生命周期管理能力，尋求最優(yōu)全生命周期內(nèi)綜合效益，推動置地全面管理提升。